La loi Malraux

Ah, le charme de l’ancien… Vous êtes amateur(trice) de belles pierres et souhaitez investir dans l’immobilier locatif en rénovant des biens à caractère historique ? Avec la loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant engagé dans les travaux.

Présentation de la loi Malraux

Comme son nom l’indique, la loi Malraux a été portée par André Malraux, lorsqu’il était ministre de la Culture. Depuis son entrée en vigueur en 1962, elle vise à encourager la sauvegarde du patrimoine français en octroyant un avantage fiscal aux contribuables qui restaurent des immeubles situés dans des centres-villes historiques. Le dispositif a connu plusieurs évolutions, notamment avec les lois de finances pour 2009, 2013 et 2016.

Investir en loi Malraux, les avantages :

• Prestigieux :

vous participez à la restauration du patrimoine et accédez à des biens rares à la vente en centre-ville, proposant des prestations haut de gamme.

• Avantageux fiscalement :

vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, soit 120 000 € de réduction d’impôt maximum.

• Rentable :

vous n’êtes pas soumis à un plafonnement des loyers (comme c’est le cas en loi Pinel).

À qui s’adresse la loi Malraux ?

• • Vous êtes amoureux(se) de la pierre et avez envie de participer à la sauvegarde du patrimoine
  • Vous voulez investir dans l’immobilier locatif, pendant au moins 9 ans
  • Vous souhaitez réduire vos impôts

Loi Malraux : quelle réduction d’impôt ?

Désormais, la loi Malraux vous permet, si vous achetez un bien immobilier situé dans une zone éligible et si vous y réalisez des travaux de rénovation, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réduction varie selon la localisation du bien :

• 22% des dépenses engagées pour les travaux :

si le bien se situe sur un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou dont la restauration est déclarée d’utilité publique.

• Jusqu’à 30% du montant des travaux :

si le bien se trouve soit sur un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), soit dans un quartier ancien dégradé dont la réhabilitation est déclarée d’utilité publique.

Quand se déclenche la réduction d’impôt en loi Malraux ?

Vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal à partir du moment où les travaux sont finis. À savoir : la réduction d’impôt accordée est plafonnée à 400 000 € de travaux sur une période de 4 ans. Si la première année, elle dépasse l’impôt dû, vous pouvez reporter l’excédent de réduction sur les 3 années suivantes. Par ailleurs, si vous payez les travaux sur plusieurs années, la réduction sera imputée chaque année, pendant 4 ans, au prorata des dépenses réalisées du 1er janvier au 31 décembre.

Les conditions de la loi Malraux

Pour profiter de la défiscalisation prévue par la loi Malraux, il faut cocher plusieurs cases :

• • Comme vu plus haut, votre bien doit se trouver dans une zone éligible à la loi Malraux.
  • La restauration doit concerner un immeuble bâti entier.
  • Les travaux doivent être réalisés par un architecte des bâtiments de France (ABF), après avoir obtenu une autorisation préalable de travaux.
  • Votre logement doit être mis en location à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pendant 9 ans minimum.

Comment investir en loi Malraux ?

Acheter un immeuble entier, c’est un budget. Mais, rassurez-vous, il existe d’autres solutions pour bénéficier des avantages de la loi Malraux.

Chez Confidence Conseils, nous vous proposons d’acquérir un logement au sein d’un programme loi Malraux proposé par un promoteur immobilier. En tant qu’investisseur, vous achetez un bien « clé en main » comprenant le foncier et les travaux qui vous permettront de profiter de la réduction fiscale. L’opération peut prendre deux formes :

• • Une vente d’immeuble à rénover (VIR).
  • Ou une association syndicale libre (ASL), dans laquelle vous vous regroupez avec d’autres investisseurs en copropriété pour acquérir un immeuble divisé en lots.

Loi Malraux : quels sont les risques ?

Lorsque vous investissez en loi Malraux, il est important de vérifier le prix de revient global en déduisant le montant des travaux défiscalisables de la valeur de votre bien. Ce prix doit rester dans la limite du raisonnable et « compétitif » par rapport à d’autres dispositifs immobiliers comme le déficit foncier.

Il faut également anticiper le prix de revente, afin de vous assurer de ne pas perdre en capital à terme. Sachez toutefois que les immeubles éligibles sont en général des biens prestigieux, situés dans des zones recherchées, qui se dévalorisent rarement.

On se lance ?

Vous souhaitez investir dans des biens immobiliers au sein des centres historiques de Bordeaux, Nantes, Montpellier, La Rochelle… ?

Mai et Quentin suivent de près les évolutions de la loi Malraux et connaissent parfaitement les opportunités d’investissement. Ils sauront vous mettre sur la voie d’un programme Malraux dans une ville offrant un bon potentiel en termes de location et de revente, tout en prenant en compte vos besoins en défiscalisation, mais aussi vos coups de cœur patrimoniaux !