Le déficit foncier
Vous prévoyez d’acquérir un bien locatif dégradé et d’y réaliser des travaux importants de restauration ? Avec le mécanisme du déficit foncier, vous pouvez déduire ces travaux de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global en cas d’excédent, dans la limite de 10 700 € par an (plafond rehaussé à 21 400 € de 2023 à 2025).
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque vous investissez dans des logements locatifs dégradés, vous pouvez imputer sur vos revenus fonciers les travaux de rénovation déductibles qui ont été réalisés (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration).
Si le montant de ces travaux excède vos revenus fonciers, il y a alors un déficit foncier et vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 €* par an sur votre revenu global (revenus professionnels, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite…).
Enfin, si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, vous avez la possibilité de déduire le montant restant de vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.
* Afin d’inciter les propriétaires à rénover les logements énergivores (passoires thermiques), la loi de finances rectificative pour 2022 prévoit de doubler le déficit foncier imputable sur le revenu global en 2023, 2024 et 2025 : la déduction s’élève donc à 21 400 € par an sur ces trois années.
Pourquoi on aime le déficit foncier ?
« Le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers. C’est particulièrement intéressant pour les tranches d’imposition élevées car, plus la tranche est haute, plus la déduction fiscale est importante. Par exemple, une personne imposée à 45 % et soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 % va pouvoir réaliser jusqu’à 62,2 % d’économie d’impôt sur les sommes investies dans des travaux de rénovation. »
Le dispositif du déficit foncier, c’est :
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- Un gain fiscal sur vos revenus fonciers mais aussi sur votre revenu global
- Un dispositif de défiscalisation non soumis au plafonnement des niches fiscales et cumulable avec d’autres dispositifs
- Simple à mettre en place avec un gestionnaire de patrimoine qui maîtrise la fiscalité des revenus fonciers
Le déficit foncier, c’est fait pour vous si…
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- Vous êtes amoureux(se) de la pierre et vous voulez constituer un patrimoine immobilier locatif
- Vous avez envie de participer à la rénovation des passoires thermiques et autres logements dégradés en France
- Vous souhaitez réduire vos impôts : le déficit foncier peut gommer jusqu’à 62,2 % de votre pression fiscale
Déficit foncier et régime d’imposition
Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, vous devez pouvoir déduire vos charges de vos revenus fonciers selon les dépenses réellement engagées pendant l’année fiscale. Autrement dit, vous devez être sous le régime réel d’imposition et non sous le régime micro-foncier, qui applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % à vos revenus fonciers (vous ne déclarez donc pas vos charges).
« Si vos revenus générés sont supérieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement au régime réel. Si ce n’est pas le cas, rassurez-vous, vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel en faisant la demande auprès de votre centre des impôts. »
Exemple de calcul du déficit foncier
Vos revenus fonciers s’élèvent à 15 000 €. Or, si vous investissez dans un bien en déficit foncier et dépensez 40 000 € de travaux déductibles, vos revenus fonciers seront gommés et il restera 40 000 € – 15 000 € = 25 000 €.
Sur ces 25 000 €, vous pourrez imputer 21 400 € la première année sur votre revenu global. Il restera alors 25 000 € – 21 400 € = 3 600 €, qui seront automatiquement reportables sur l’année suivante.
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Déficit foncier : quels sont les risques ?
Si le mécanisme du déficit foncier ne comporte que peu de risques, il convient néanmoins de remplir certaines conditions pour pouvoir en bénéficier. Votre bien immobilier doit notamment être loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’imputation du déficit foncier. Par exemple, pour un déficit foncier réalisé en 2023, vous devez le louer jusqu’à fin 2026, sous peine de voir votre déduction fiscale réintégrée à vos revenus imposables.
La période de souscription recommandée
Depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, nous conseillons à nos clients de réaliser leurs opérations de déficit foncier en début d’année. Ils peuvent ainsi moduler leur taux de prélèvement à la source en fonction et bénéficier rapidement du gain fiscal, sans attendre le mois de septembre de l’année suivante.
On se lance ?
Vous êtes à la recherche de gestionnaires de patrimoine pour vous aider à réaliser une opération de déficit foncier ?
Mai et Quentin vous accompagnent tout au long de votre projet de défiscalisation immobilière, de la proposition d’un programme en déficit foncier adapté à vos besoins à la déclaration de revenus pour bénéficier de votre retour fiscal.
Selon vos envies, votre budget et le temps que vous souhaitez consacrer à votre projet immobilier, nous pouvons vous aider à trouver un bien dans un programme de rénovation proposé par un promoteur immobilier ou à investir en SCPI fiscale de déficit foncier.
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