Les SCPI en démembrement
Le saviez-vous ? Quand vous investissez dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous pouvez seulement acheter des parts en nue-propriété, et renoncer à l’usufruit sur une certaine durée. Une solution assortie d’avantages patrimoniaux et fiscaux, qui permet aussi de préparer l’avenir.
Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI de rendement classique, vous achetez des parts du parc immobilier acquis, mis en location et piloté par la société de gestion. En échange, vous percevez des loyers réguliers, qui sont toutefois soumis à l’impôt sur le revenu.
L’investissement en démembrement est légèrement différent : vous achetez seulement la nue-propriété des parts d’une SCPI et renoncez à l’usufruit pendant une durée temporaire, pouvant aller de 3 à 20 ans.
En d’autres termes, vous restez le propriétaire des parts mais vous ne percevez pas les loyers versés par les locataires qui reviennent à l’usufruitier. En contrepartie, vous profitez d’une forte décote sur le prix d’achat de la part et, comme vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu. De plus, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts souscrites.
À la fin de la période de démembrement, vous récupérez gratuitement l’usufruit et donc la pleine propriété de vos parts de la SCPI.
Vous avez alors le choix :
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- Soit vous conservez vos parts et percevez les loyers pour avoir un revenu complémentaire.
- Soit vous revendez vos parts, sachant que votre capital sera plus important que le montant que vous avez investi au départ (en raison de la décote initiale) et que la plus-value réalisée ne sera pas imposable.
Pourquoi acheter la nue propriété de parts de SCPI ?
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Une décote sur le prix d’achat de la part :
plus la durée du démembrement temporaire sera importante, plus la décote sera élevée;
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Pas d’imposition supplémentaire :
pendant la période de démembrement : aucune imposition sur le revenu car vous ne percevez pas de loyer et une exonération d’IFI sur les parts dont vous êtes nu-propriétaire ;
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Rentable :
À terme, la récupération de la pleine propriété des parts avec une valorisation de votre capital non imposable.
Pourquoi on aime les SCPI en démembrement ?
« Les SCPI en démembrement permettent de vous constituer un capital à moindre coût sans augmenter votre imposition pendant la période où vous détenez uniquement la nue-propriété des parts. Puis, 3 à 20 ans plus tard, lorsque vous récupérez gratuitement la pleine propriété, vous augmentez votre mise de départ en revendant vos parts pour réaliser une plus-value non fiscalisée, ou en les conservant pour percevoir des revenus réguliers. Autrement dit, c’est une solution efficace pour préparer votre retraite ou pour anticiper des dépenses futures comme les études de vos enfants. »
Quand acquérir des parts de SCPI en démembrement ?
- Vous êtes amoureux(se) de la pierre et vous voulez constituer un patrimoine immobilier.
- Vous payez trop d’impôts et vous cherchez des placements qui ne les augmenteront pas davantage.
- Vous gagnez bien votre vie et n’avez pas besoin de percevoir de revenus complémentaires immédiats.
- Vous souhaitez plutôt préparer votre avenir, notamment en constituant un complément de revenu pour votre retraite d’ici 3 à 20 ans.
Le conseil de Mai
« Pour définir la durée du démembrement, essayez d’anticiper le moment où vous aurez besoin de percevoir vos loyers ou de récupérer votre capital. Par exemple, si votre départ à la retraite est prévu dans 15 ans, vous pouvez opter pour une période de démembrement de 15 ans. Sachez aussi que la SCPI en démembrement peut être un outil de transmission. Dans ce cas, on parle de « démembrement viager », c’est-à-dire qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier : lorsque vous détenez la pleine propriété, vous donnez la nue-propriété à vos héritiers et conservez l’usufruit pour percevoir vos loyers jusqu’à la fin de votre vie. Vos héritiers récupèreront alors la pleine propriété des parts, sans droit à payer. »
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SCPI en démembrement : quels sont les risques ?
Pendant le démembrement, en tant que nu-propriétaire, le risque principal est lié à l’évolution de la valeur de vos parts. À la sortie, votre capital dépendra en partie de cette évolution, mais aussi de l’importance de la décote au départ : en général, plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est importante et plus la plus-value sera élevée lorsque vous récupérerez la pleine propriété des parts.
À noter également qu’il ne s’agit pas d’un placement très liquide pendant la période de démembrement et qu’il suppose de bloquer votre épargne sur le long terme.
On se lance ?
Vous êtes au sommet de votre carrière et vous souhaitez anticiper votre retraite ? Vous avez besoin d’un œil expert pour choisir la bonne SCPI et définir la durée de démembrement adaptée à votre situation ?
Mai et Quentin sont à votre disposition pour en parler. N’hésitez pas à les contacter pour en savoir plus et découvrir notre panel de solutions immobilier et retraite !
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