Les SCPI fiscales
Associer investissement immobilier indirect et défiscalisation, c’est possible ? Oui, avec les SCPI fiscales. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de bénéficier des dispositifs de réduction d’impôt classiques (Malraux, Pinel, déficit foncier…), tout en évitant les contraintes de gestion d’un bien locatif acquis en direct.
Pourquoi on aime les SCPI fiscales ?
« Comme son nom l’indique, ce type de SCPI présente un avantage fiscal. De même que pour un investissement locatif en direct, vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation. Par exemple, avec une SCPI loi Malraux, vous pouvez en général bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % sur le montant investi. »
Investir dans une SCPI fiscale, c’est :
- Avantageux fiscalement : vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à celle que vous auriez eu lors d’un investissement immobilier en direct
- Diversifié : vous pouvez investir dans différents biens à usage d’habitation et donc avoir plusieurs locataires, ce qui permet de diluer les risques
- Accessible : le ticket d’entrée, dès 5 000 €, reste largement inférieur au coût d’un achat en direct
- Confortable : comme dans toutes SCPI, des professionnels s’occupent de gérer vos biens pour vous (achat, passage chez le notaire, recherche des locataires, état des lieux, travaux…)
L’investissement en SCPI fiscale, c’est fait pour vous si…
- Vous êtes amoureux(se) de la pierre et vous voulez constituer un patrimoine immobilier.
- Vous souhaitez réduire vos impôts
- Vous n’avez ni un apport très élevé, ni trop de temps à consacrer à la gestion de vos biens immobiliers locatifs
Les SCPI fiscales en quelques mots
Comme une SCPI de rendement classique, une SCPI fiscale est une structure qui investit dans des biens immobiliers et qui prend en charge leur gestion locative. La particularité d’une SCPI fiscale est que ces biens sont acquis en utilisant des dispositifs de défiscalisation habituellement réservés aux investissements locatifs en direct tels que la loi Malraux, la loi Pinel ou encore le mécanisme du déficit foncier.
Par conséquent, en investissant dans ce type de structure, vous devenez propriétaire d’une partie du parc immobilier de la SCPI, vous percevez des loyers réguliers et vous profitez d’une réduction d’impôt (variable selon le régime choisi) comme si vous investissiez en direct.
Chez Confidence Conseils, nous vous proposons d’investir principalement dans des SCPI loi Malraux et des SCPI de déficit foncier.
Les SCPI loi Malraux
La loi Malraux permet aux propriétaires qui rénovent des biens à caractère historique, situés dans certaines zones, de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Aussi, si la SCPI dans laquelle vous investissez réalise ce type de travaux sur vos biens, vous pouvez profiter de cet avantage fiscal. Rapporté à la somme placée dans la SCPI, cela correspond en moyenne à 18 % du montant investi.
Les SCPI de déficit foncier
Si vous investissez dans une SCPI qui réalise des travaux importants sur des biens dégradés et si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers (vos loyers), vous pouvez alors déduire la différence, appelée « déficit foncier », de vos revenus fonciers, puis de vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour les années 2024 et 2025).
Bon à savoir
La loi Malraux et le déficit foncier sont exclus du plafonnement global des niches fiscales (qui limite les réductions d’impôt à 10 000 € par an, tout dispositif confondu). Ils sont donc particulièrement intéressants en termes de défiscalisation.
Les SCPI loi Pinel
Instaurée en septembre 2014 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque vous investissez dans une SCPI disposant de logements neufs destinés à la location en zone tendue. Le montant de l’avantage fiscal varie selon la durée d’engagement de location : il s’élève à 18 % du montant investi sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans*.
* Taux valables pour 2023 selon l’article 168 de la loi de finances 2021
Intéressé(e) par les SCPI fiscales ?
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SCPI fiscales : quels sont les risques ?
L’avantage fiscal n’étant pas transmissible et la liquidité très limitée, l’investissement dans une SCPI fiscale s’envisage sur le long terme, voire très long terme. Par exemple, dans le cas d’une SCPI Malraux, les parts doivent être conservées au moins 9 ans, et il faut parfois compter jusqu’à 15 ans avant de les revendre. La plupart du temps, il est conseillé de conserver vos parts jusqu’à la liquidation de la SCPI, ce qui peut constituer un frein si vous avez d’autres projets immobiliers.
Par ailleurs, bien qu’il s’agisse d’un placement diversifié, le rendement d’une SCPI fiscale est inférieur à celui d’une SCPI classique : il se situe en moyenne entre 0 et 2,5 % par an contre plus de 4,5 % pour une SCPI de rendement.
Dans tous les cas, si vous souhaitez investir dans une SCPI fiscale, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine comme Confidence Conseils. C’est LA solution pour maîtriser les contraintes de ce placement et trouver les vraies opportunités selon votre profil.
La période de souscription recommandée
Vous pouvez investir en SCPI fiscale tout au long de l’année, et même jusqu’à fin décembre. Nous vous conseillons de nous contacter à l’automne pour faire le point sur vos revenus et vos besoins en défiscalisation sur l’année en cours.
On se lance ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier et faire d’une pierre deux coups en réduisant vos impôts via une SCPI fiscale ?
Chez Confidence Conseils, nous connaissons par cœur les différents dispositifs de défiscalisation immobilière et nous vous aidons à investir dans la SCPI qui correspondra le mieux à votre situation fiscale.
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